どこぞのメルマガに焚き付けられて、改正されてから１年を経過した最近になってまた質問が増えてきました。

消費税還付が可能なケースは

①　店舗・事務所用など住居以外の不動産

②　平成２２年３月３１日までに課税事業者を選択した場合

③　課税事業者を選択して２年を経過した場合

④　２年前の課税売上高が1,000万円を超えた場合

⑤　他の事業売上があり、課税売上割合が高い場合

などに限られます。

その情報源では「事務所用」だとか「自社ビル」などと書いていませんか？

そうであるならば、改正の前後に関わらず問題なく還付を受けることができます。

（上記の①が適用）

「住居用」で上記①～⑤以外でしたら私も知りたいくらいですね・・・

店舗・事務所用の不動産は消費税還付はできますし、満室であれば利回りもいいのですが、ひとたび空室となってしまった際に大変です。
目先の還付に捉われずに長期で利益が出る不動産を購入するように心がけて下さい。

「不動産取得税・登記費用は資産計上（経費にしないで減価償却の対象にする）して赤字を出さないようにしたい」

というものがあります。

話を聞くと、どこかのメルマガに融資対策で赤字を出さない手法の１つとして紹介されたようです。

この内容は半分は正解、半分は間違いです。

というのも、不動産取得税・登記費用は投資物件の場合

法人の場合・・・資産計上・経費計上のどちらでも選択可能

個人の場合・・・経費計上のみ

となっています。

参考（国税庁タックスアンサー）

法人税

所得税

法人税と所得税は取扱いが同じものが多いので、法人税だけを読んで「個人もどうせ同じだろう」と思ったのでしょうね・・・

融資対策に赤字を出したくない場合には別の方法で経費の圧縮を図りましょう。

いくら融資対策と言っても税法上間違ったことをしてはいけません。 

バランスシートの次に考慮されるのが、「バランスシートのマイナス分を給与年収・家賃収入で返済できるか」という点です。

この点を審査する際に、過去２～３年の確定申告書を提出するわけですが、ここで赤字申告続きですと大きなマイナスポイントになります。

「税金を減らす」という目的からはできるだけ大きな赤字が望ましいのですが、「次の融資を受ける」という目的からは黒字が望ましい・・・

目的によって確定申告書の記載内容も変わるのです。

また、青色申告特別控除や土地負債利子によっては、赤字でも黒字でも納税額が変わらない状況もあります。

そのような状況の場合には敢えて黒字で申告しておくことが得策です。

（例）

家賃収入　1,000万円

諸経費・減価償却等　△800万円

借入金の利子　△400万円（うち土地対応分△200万円）

青色申告特別控除　△65万円

①　一般的な確定申告

1,000万円－800万円－400万円＝△200万円（青色申告特別控除は赤字の場合、控除できない）

土地負債利子△200万円があるので、この△200万円は他の所得との合算、繰越はできない。

②　融資を考えた確定申告

1,000万円－535万円－400万円＝65万円（青色申告特別控除があるため、税金は課税されない。）

諸経費・減価償却の800万円を敢えて535万円で申告する。

この①、②はともに納める税金は全く同じになります。

しかし、融資の審査の際には200万円の赤字と65万円の黒字では大きな差があります。

経費の減らし方にもポイントがあります。

様々な手法がありますが、経費とできる金額を無駄にせずに大幅に経費を圧縮するには減価償却の工夫が有効です。

即時償却できる資産の取得を通常の減価償却にする。

（例）１台１５万円のエアコンを１０台取り付けた

①　一般的な確定申告

青色申告者は30万円未満の資産は即時償却できるため、150万円全額を経費にした。

②　融資を考えた確定申告

一括償却資産として1/3の50万円を経費にした。残りの100万円は次年度、次々年度で経費化する

③　もっと融資を考えた確定申告

減価償却資産として1/6の25万円を経費にした。残りの125万円は5年間かけて経費化する。

その他、最終手段として経費の領収証を敢えて経費として申告しないという手法もあります。

他にも過去2～3年間の確定申告の状況なども加味されますが、重要なのはやはりバランスシートです。

バランスシートというと専門的で分かりにくいかもしれません。

簡単に言えば資産・資産の担保価値と負債を比べたものです。

（例）

給与年収1,000万円の個人が、積算評価1億1,000万円の不動産を1億円で購入予定。

頭金は1,000万円、9,000万円を借り入れる予定。 

借り入れる予定の金融機関は担保掛目0.7で評価している。

（バランスシート）

資産：（積算1億1,000万円×担保掛目0.7）＝7,700万円

負債：借入予定　9,000万円

差額：資産－負債＝△1,300万円

となり、1,300万円の不足分を給与年収や家賃収入で返済可能かどうかを金融機関が審査することになります。

1,300万円の不足に対して給与年収が1,000万円であれば十分に借入は可能でしょう。

金融機関によって積算評価の計算方法や担保掛目は異なりますが、ある程度の目安をこのようにして計算します。

ある程度の融資枠の見込みを考えて物件探しをしたいところです。

融資先としては次のような候補が挙げられます。

①　都市銀行

②　地方銀行、信用金庫

③　政府系金融機関（金融公庫など）

④　ノンバンク系（スルガ、オリックスなど）

このうち、④ノンバンク系は見込みが簡単です。

給与年収の20倍（手取りではなく総額）までは比較的すぐに融資をしてくれます。

しかし、他の金融機関に比べて利率が高く、最も節税効果の高い法人名義で不動産を所有するスキームに対して消極的です。

他の金融機関で融資が取れず、「個人で取得して税負担が高くなっても欲しい物件」の際に最終手段的に使用するべきでしょう。

不動産屋に真っ先にノンバンク系を勧められた場合には要注意です。

他の①～③の金融機関は年収とバランスシートで評価します。

こちらは長くなるので別ページで説明します。

それぞれの長所・短所は以下の通りです。

①　都市銀行

長所：全国対応可能　利率が低い

短所：現在、融資に積極的ではない

②　地方銀行、信用金庫

長所：融資に積極的な支店もある　利率が低い

短所：住所又は物件の所在地が対応エリアになければならない場合が多い

③　政府系金融機関（金融公庫など）

長所：全国対応可能　融資に積極的な支店もある　利率が低い

短所：積算評価に対する掛目が厳しい（0.5など）　融資金額に制限がある場合がある

④　ノンバンク系（スルガ、オリックスなど）

長所：給与年収が高ければ積算評価に関わらず融資が出る

短所：利率が高い　最も節税効果の高い法人名義で不動産を所有するスキームに対して消極的

１億円の現金が１億円の賃貸建物に変われば、税務上の評価は4,200万円程になります。

相続財産を5,800万円も圧縮することができるため、営業マンはしきりに建築を勧めます。

ここで2点、検討する必要があります。

1つは、相続税対策を無視して不動産賃貸事業として成り立つのかどうか

1つは、建築名義を法人にしてさらなる節税メリットを受けるかどうか

このような対地主さんへの建築営業は地主さんの無知に付け込んで、高い買い物をさせられることが多々あります。

土地価格を路線価で計算し、

年間家賃収入÷（土地価格+建物価格）=利回り

が5%を割るようであれば大問題です。

しかし、「相続税が安くなるからいいか」と建築してしまう地主さんが後を絶ちません。

次に相続税の節税効果ですが、予想外に長生きした場合、相続財産が逆に増加する可能性があります。

また建築主名義で他に不動産収入がある場合には、所得税及び住民税の負担も高くなります。

この場合には、法人名義で建築し、その株式を贈与する方法がお勧めです。

「建築後3年以内に相続が発生した場合に相続税節税効果がない」というデメリットはありますが、3年超経過すれば個人で建築したのと同じ相続税節税メリットがあるだけでなく、毎年の所得税及び住民税も節税することができます。

私はワンルームマンション投資は基本的にお勧めしません。

それは、

①　利回りが低い

②　管理費・修繕積立金の負担割合が大きい

③　空室の際の負担が大きい

④　バランスシートが悪化し、借入で他の不動産を購入しようとした際に足かせになる

という理由からです。

唯一、借入無しの現金購入の場合のみ、ワンルームマンション投資も選択肢として考えてもいいと思います。

借入がなければ、空室の際にも管理費・修繕積立金の出費のみで済むためです。

書籍・セミナーで言えば重吉勉さん、ＣＦネッツさんが近いと思います。

ポイントとしては空室リスクの低い都心の物件を購入すること、現金購入することが挙げられます。

そうなると価格が高いので利回りも下がるのですが・・・

ミドルリスク・ローリターンな投資法と考えています。

しかし、現金が赤字になってしまっては意味がありません。

最高でも赤字の50%しか税金は戻らないのですから。

大変わかりにくい概念ですが、

現金収支は黒字に、税務上の損益は赤字にすることが重要です。

税務上の損益を赤字にするには耐用年数の短い不動産を購入することが重要です。

木造築22年以上の物件が節税に好まれるのはそのためです。（4年で減価償却できます。）

多くの節税セミナーは木造築22年以上の物件を勧めるだけで、その後のことを考えていません。

ここで私は5年間超短期不動産投資法を勧めたいと思います。

（いずれ商標も取ろうと考えています。）

この手法は高所得者限定ではありますが、ローリスク・ミドルリターンの画期的な節税不動産投資であり出口戦略まで考えています。

（例）

所得税・住民税率50%（課税所得1,800万円超）の個人が

5,000万円（土地2,600万円、建物2,400万円）で木造築22年の賃貸不動産を購入した。

表面利回りは10%で年家賃は500万円。

管理費その他の費用は年100万円必要である。

この不動産を5年後に5,000万円で売却した。

（購入諸費用、融資関連費用は考慮しない。）

5,000万円の投資に対して、5年間でのリターンが1,720万円となります。

通常、税務上の利益が5年間で2,000万円出れば手元には半分の1,000万円しか残りません。

この超短期不動産投資法ならば1,720万円も手元に残すことができるのです。

また、この手法の長所の1つに「高所得者なので多少の不利は税金でカバーできる」点が挙げられます。

上記例で入居率が50%となってしまい家賃収入が半減、さらに売却時に地価が下落して1割減の4,500万円で売却したと仮定します。

これだけ悪条件が重なっても5,000万円の投資に対して5年間で695万円のリターンがあります。

税務上の利益が250万円しかないのに、現金収支は695万円の利益が出るのです。

通常は入居率50%は不動産投資では大失敗です。

しかし、高所得者は税務上の赤字の半分を税金で補填してもらえるために大きな痛手を負わないどころかプラスで切り抜けることができます。

この超短期不動産投資法のポイントは以下の4点です。

①　建物価格を4年で減価償却できる木造築22年以上の物件を購入する

②　減価償却費が大きくなるよう、建物価格の大きい物件を購入する

③　減価償却費がなくなり、譲渡所得への税率が39%→20%となる5年後に売却する

④　購入する個人が高所得者であり、所得税・住民税率が高い

高所得者でこのような節税方法を検討中の方は是非ご連絡下さい。

条件に合う不動産を紹介いたします。

書籍・セミナーで言うと加藤ひろゆきさんが近い手法を紹介しています。

売れ残りのボロ物件を安く買い叩き、修繕・リフォームなどを経て高利回りで運営又は売却することを目的としています。

ボロ物件=価格の低い不動産であるため、初心者が手を出しやすい手法なのですが、これは上級者向けです。

まず、信頼できる不動産業者を手を組まない限り、加藤さんの言うような「鬼のような指値」をすること自体が大変です。

激安で購入できたとして、修繕・リフォームもまた初心者には難しいものがあります。

手法としては「分かりやすく、面白く、儲かりそう」なのですが、実行に際しては「経験と人脈」がモノを言う手法です。

書籍・セミナーで言えば高速不動産投資の今田さん、融資に関するセミナーの多い石渡さんが最も近いかと思います。

融資のポイントは年収と積算評価です。

積算評価の低い物件を購入してしまうと次の融資が厳しくなり、手詰まりとなってしまいます。

そこで、積算評価の高い物件・具体的には土地価格の高い関東近郊でＲＣ築浅の物件を狙って買い増しをしていく手法です。

政府系の公庫や都市銀・地銀で融資を受けている方はある程度積算評価を気にしていると思われます。

問題は積算評価が出なくても年収が高ければ融資を出すスルガ・オリックス等のノンバンク系で融資を受けた方です。

一度、ご自身のバランスシート（所有不動産の積算評価・現預金と借入のバランス）を確認してみるとよいでしょう。

この方法は不動産賃貸業としては王道です。

しかし王道であるが故に、積算評価の高い物件に人気が集中し価格が上がってしまっているように感じます。

価格が上がれば利回りが下がり、投資効率が下がります。

不動産投資の中ではミドルリスク・ミドルリターンな手法となっています。

これは売主側の不動産業者がREINS等に登録して他の不動産業者に買主を探させているためです。

売買が成立した場合、売主は売主側の不動産業者に、買主は買主側の不動産業者に仲介手数料を支払います。

（片手の商売と言います。）

売主側の不動産業者は自分で買主も見つければ売主・買主の両方から仲介手数料をもらうことができます。

（両手の商売と言います。）

しかし、買主が見つからない場合には他の不動産業者に協力してもらうわけです。

このようにして同じ物件を複数の不動産業者が広告する事態となります。

どちらかの広告が間違っているわけではありません。

「希望売却価格でしか絶対に売らない！」という売主さんもいますが、中には「少し低い価格でもいいから早く処分したい」という売主さんや「税金の特例を受けるために〇年〇月までには売りたい」という売主さんもいます。

こういった場合には、指値をします。

売主さんに対して「〇〇円なら買いますがどうですか？」と値段を提示することを「指値をする」と言います。

指値も仲介の不動産業者を通じて行いますからあまりにも常識はずれな金額の指値は不動産業者に嫌がられます。

仲の良い不動産業者と相談の上で指値をしましょう。

仲の良い不動産業者でないとなかなか指値に応じてもらえないこともあります。

指値をすると売買価格が下がって不動産業者の取り分が減りますし、指値によって売買が成立しないのでは儲けにならないからです。

場合によっては、「交渉で値段を下げてくれた金額の〇％を手数料として払うから頑張ってくれ」と支持するのも１つの手でしょう。

逆に公開されたばかりの良い物件は買い上がり（売主の希望価格より高い指値をする）が行われることもあります。

この場合には売主の希望価格での買い付けを入れても購入できないこととなってしまいます。

まとめ

公告における価格は売主の希望価格でしかありません。

長期で売れ残っている物件、もう少し価格が低ければ購入したい物件などは仲の良い業者を使って指値を入れてみましょう。

積算評価は、銀行がその不動産を担保としていくらで評価しているかの目安になります。

（例）給与年収1,000万円の方が積算評価1億円（掛目0.7）の不動産を8,000万円で購入しようとしている場合

①　購入後の資産　1億円×0.7＝7,000万円

②　購入後の負債　8,000万円（フルローンと仮定した場合）

バランスシート（資産－負債）＝△1,000万円

となり頭金が1,000万円又は給与年収から1,000万円の返済の見込みがあれば融資が出ることとなります。

（注）金融機関によって積算評価の仕方、掛目は異なります。

つまり融資を受けようとする際、また次回の融資の際にも積算評価は高い程有利ということになります。

肝心の積算評価の計算方法ですが、金融機関によって異なる上に公開されているものではありません。

一般的な計算方法として

土地：正面路線価×面積（㎡）

建物：再調達価格×床面積（㎡）×（耐用年数－経過年数）÷耐用年数

（再調達価格の目安：木造15万円、鉄骨17万円、RC20万円）

「これが金融機関の計算方法で間違いありません！」というものではありませんが、１つの目安にはなると思います。

まとめ

積算評価は今回融資を受ける際だけでなく、次回の融資にも影響します。

積算評価の出ない物件を購入すると、2棟目・3棟目と買い増しができなくなる可能性があるので注意して下さい。

という手法が多く使われています。

一般に

条件が良い　→　価格が高い　→　利回りが低い

条件が悪い　→　価格が低い　→　利回りが高い

と言えます。

利回りが低くとも条件の良い立地の物件を購入して空室リスクを減らすか

立地条件が悪くとも利回りの良い物件を購入して、その分空室リスクを減らす工夫をするか

不動産投資家の考え方の分かれるところです。

どちらが正解ということはありません。

駅に近い地方物件を購入した　→　地方物件で駅自体がさびれていた

派遣社員目当てで一部上場企業の工場に近い物件を購入した　→　派遣切りで賃貸需要がなくなった

大学に近い物件を購入した　→　3月にまとめて埋まるものの、留学等で夏ごろに空室になると次の3月まで埋まらない

など、特定の1つの施設に頼った好立地物件？は特によく検討する必要があります。

まとめ

立地は家賃相場・空室リスクに大きく影響します。

リスクとリターンを考えて物件を選んで下さい。