相続税対策で不動産投資というと大東建託さん、レオパレス２１さんのように地主さんが遊休地や畑を宅地転用して賃貸不動産を建築することが一般的です。
１億円の現金が１億円の賃貸建物に変われば、税務上の評価は4,200万円程になります。
相続財産を5,800万円も圧縮することができるため、営業マンはしきりに建築を勧めます。
ここで2点、検討する必要があります。
1つは、相続税対策を無視して不動産賃貸事業として成り立つのかどうか
1つは、建築名義を法人にしてさらなる節税メリットを受けるかどうか
このような対地主さんへの建築営業は地主さんの無知に付け込んで、高い買い物をさせられることが多々あります。
土地価格を路線価で計算し、
年間家賃収入÷（土地価格+建物価格）=利回り
が5%を割るようであれば大問題です。
しかし、「相続税が安くなるからいいか」と建築してしまう地主さんが後を絶ちません。
次に相続税の節税効果ですが、予想外に長生きした場合、相続財産が逆に増加する可能性があります。
また建築主名義で他に不動産収入がある場合には、所得税及び住民税の負担も高くなります。
この場合には、法人名義で建築し、その株式を贈与する方法がお勧めです。
「建築後3年以内に相続が発生した場合に相続税節税効果がない」というデメリットはありますが、3年超経過すれば個人で建築したのと同じ相続税節税メリットがあるだけでなく、毎年の所得税及び住民税も節税することができます。
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