「相続税対策に賃貸不動産を建てませんか？」
地主さんには耳にタコができるほどこの営業文句を聞いたことがあるでしょう。
地主さんでなくとも相続財産が多い場合には相続税対策に賃貸不動産を購入するケースが多々あります。
相続税の節税効果はすごく詳しい相続税節税サイトに記載している通り、非常に高いものがあります。
1億円の不動産投資で4,000万円以上の相続税節税効果が出る場合もあります。
ここでの問題は業者が相続税節税効果だけを強調し、利回りの低い案件を提案することが多いという点です。
土地を既にお持ちの方に対して、建物価格だけを基準に計算して表面利回り5~6％程度の提案を受けることもザラです。
30年一括保証と言っても30年の契約を保証しているだけであって、同じ賃料を30年保証しているわけではありません。
賃料は徐々に下落していくと見ていいでしょう。
相続税対策に賃貸不動産を購入する場合も同様に相続税節税効果だけに目を奪われないことが重要です。
また、相続税の節税効果は「買ってすぐ死亡した場合」を基準に計算しています。
長生きして頂けるのは嬉しいことなのですが、予想に反して長生きした場合家賃収入が相続財産として積みあがってかえって相続税が増える結果となる場合もあります。
このような失敗は往々にして不動産業者としか相談しないことによって起ります。
不動産業者はあなたに不動産を建築させたい・購入させたいというのが本音です。
最終的に建築・購入させる方向に持っていくのが当然です。
必ず利害関係のない第3者に相談すべきです。
私は相続税対策での不動産購入では下記のようなアドバイスを致します。
（１）相続税対策を無視して、不動産事業として採算が合うのかどうか
（２）相続後に相続人が不動産事業を行う意思があるのかどうか
（３）相続後に相続人全員が共同して不動産事業を継ぐのか、それとも特定の相続人が継ぐのか
（４）3年以内に死亡の予見があるような緊急性のある場合を除き、不動産所有法人を利用したさらに節税効果の高い手法を採れないか
など
まとめ
不動産投資での相続税対策は有効ですが、それだけに目を奪われてはいけません。
不動産事業としての採算を考えて相続税対策・利回り収入の両立を目指しましょう。
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